Directeur Ard de Jong blikt terug op 30 jaar LATEI en kijkt vooruit naar wonen anno 2052.
Zeg je LATEI, dan zeg je ook Ard de Jong. Hij was erbij toen het bedrijf dertig jaar geleden ontstond, ontwikkelde het allereerste project en werkte zich op tot directeur. Samen met Antoni Poot is Ard dat tot op de dag van vandaag, met een grote drive om bij te dragen aan toekomstbestendige woonwijken voor iedereen. 30 jaar LATEI; een terugblik én een vooruitblik op de uitdagingen van morgen.
Om te beginnen met de feestelijke actualiteit: 30 jaar LATEI, wat betekent dat voor jou?
‘Dat is een mooie prestatie waar we best trots op mogen zijn. Ons 25-jarig bestaan hebben we samen met veel relaties groots gevierd in Flint. 30 jaar is iets anders, maar toch zeker ook een mijlpaal die we niet onopgemerkt willen laten voorbijgaan.’
Daarover later meer. Laten we eerst teruggaan in de tijd. Hoe is LATEI in 1991 ontstaan?
‘Ons bedrijf is opgericht door de bestuurders van de Amersfoortse woningcorporatie Stichting Centrale Woningzorg (SCW), die later na een fusie de Alliantie is geworden. Zij hadden een vooruitziende blik. Vanwege de behoefte aan sociale huurwoningen lag er een grote opgave. Eind jaren tachtig droogden de subsidies vanuit Den Haag op. Hoe dat op te vangen en toch door te kunnen bouwen? De bestuurders kwamen op het idee om een bedrijf op te richten waarmee ze commerciële ontwikkelingsactiviteiten konden ontplooien. De verdiensten die daaruit voortvloeiden maakten het mogelijk om de sociaal-maatschappelijke bouwopgave te kunnen blijven uitvoeren. Zo is LATEI ontstaan. Wij zijn in 1995 verzelfstandigd, al zijn de banden er nog steeds. LATEI werkt veel met en voor woningcorporaties. Ons bedrijf probeert geld te verdienen waar dat kan en geld te investeren waar dat gevraagd wordt.’ Hierdoor kunnen we nog steeds sociaal-maatschappelijke initiatieven doen realiseren.
In die tijd ben jij begonnen bij LATEI. Wat was jouw allereerste project?
‘Ik was destijds de eerste medewerker die vanuit SCW in dienst trad bij LATEI, als projectmanager. Mijn eerste project in Amersfoort herinner ik me nog heel goed. Dat was voor de corporatie het nieuwe kantoor aan de Heiligenbergerweg . De Alliantie en Portaal zijn daar nog steeds gevestigd. Daarna begonnen we met nieuwbouwprojecten in Zielhorst, van Zielhorst gingen we naar Kattenbroek, van Kattenbroek naar Nieuwland en van Nieuwland naar Vathorst. We hebben bijgedragen aan de ontwikkeling van die wijken.’ Naast de stadsuitbreiding zijn er herontwikkelingen geweest in de wijken Kruiskamp en Soesterkwartier.
Hoe heb je die tijd ervaren?
‘Ik weet nog dat we met ons kantoor antikraak zijn begonnen in de oude villa van Ben Pon aan de Arnhemseweg. Enkele jaren later zijn we verhuisd naar de overkant en hebben we in de oude meisjesschool gezeten. In 1999 hebben we ons huidige pand aan de Stadsring gekocht. Die beginjaren waren mooi. De bestuurders van de corporatie waren pioniers. Zij werden de Robin Hoods van de woningcorporaties genoemd. Je richt niet zomaar een bedrijf op die geld verdiend met commerciële activiteiten waarmee je sociaal-maatschappelijke activiteiten financiert. Buiten de gebaande paden treden, dat deden toen weinig corporaties. Ik vind het mooi dat ik als eerste de kans kreeg om op die manier met projectontwikkeling aan de slag te gaan. We maakten een professionaliseringsslag in de wereld van woningcorporaties. Zorg ervoor dat je als corporatie een goede opdrachtgever bent die weet wat hij wil. Formuleer een goede opdracht, dan voert LATEI die uit. Dat zaadje is in de jaren negentig geplant en hebben we door de jaren heen uitgebreid met samenwerkingen met andere corporaties, zoals Patrimonium in Veenendaal en Stadgenoot in Amsterdam. Wij weten hoe ze denken en handelen als het gaat om exploitatie en beheer van vastgoed.’
Als we een sprong in de tijd maken: tot wat voor bedrijf heeft LATEI zich ontwikkeld?
‘We realiseren steeds meer koopwoningen. We doen nu zeventig procent voor die markt en dertig procent voor woningcorporaties. Eerst volledig veel voor eigen risico, nu meer in samenwerkingen. Nog steeds veel in Amersfoort. Mooi voorbeeld is de Kop van Isselt. Samen met de gemeente Amersfoort en gebiedseigenaren gaan we daar een nieuwe stadswijk ontwikkelen.
Ook stellen we onze kennis beschikbaar voor duurzame ontwikkeling. In 2007 zijn we medei- initiatiefnemer en oprichter van Duurzame Energievoorziening Veenendaal-oost (DEVO) geweest. Dat is een zelfstandig energiebedrijf dat functioneert voor de complete wijk Veenendaal-oost. Al 2000 woningen zijn aangesloten op deze energievoorziening en er komen nog eens 300 woningen bij. Verder zijn wij een echte no-nonsense club met een platte organisatie, die hands-on schakelt en snel beslissingen neemt. We hebben een mooie RvC waarmee we snel en goed tot besluitvorming kunnen komen. Het charmante van een compacte organisatie als de onze is dat je flexibel bent, kunt terugvallen op je partners en snel vooruit kunt. Waar het in onze wereld heel normaal is om in zes weken een besluit te nemen, doen wij dat in zes dagen en als het echt spannend wordt in zes uur.’
‘Ontwerpen van betrokkenheid’ is kenmerkend voor LATEI. Wat bedoelen jullie daarmee?
‘Wij dragen bij aan de ontwikkeling van toekomstbestendige woonwijken, buurten en woningen. Een woning moet minstens honderd jaar mee. Daarbij zijn we continu in contact met mensen die daar willen wonen, want zo kun je beter inspelen op wensen en actuele ontwikkelingen. Dus eerst gaan we op zoek naar de potentiële bewoners, dan verkennen we de wensen en wat ze kunnen betalen, en vervolgens vertalen we dat in een plan. Participatie is nu aan de orde van de dag, maar wij doen dat al sinds 2011. Eerst alleen met eindgebruikers, maar nu ook met stakeholders zoals direct aanwonenden en bedrijven. Je wil ambassadeurs achter je plan krijgen. Dat noemen we ontwerpen van betrokkenheid. Een voortvloeisel van de economische recessie. We hebben ons businessmodel erbij gepakt en gekeken: wie is onze potentiële klant en wat kan hij betalen? We kwamen tot een nieuw businessmodel met participatie als belangrijk onderdeel. Dat doen we dus nog steeds, door middel van enquêtes en workshops.’
Wat zijn typische LATEI-projecten waarop je trots bent?
‘Wij hebben altijd de ambitie gehad om af en toe uit onze comfortzone te stappen. Meerdere projecten zijn daardoor onderscheidend. Neem La Fenêtre in Den Haag. Dat is een 75 meter hoge woontoren naast het Stadsarchief, vlak bij het station. Het is een gebouw met 125 appartementen. Bijzonder is dat de eerste vijf bouwlagen bestaan uit lucht. Het gebouw staat op stalen kolommen op een heel klein stukje grond en is volledig demontabel. Meander in Amsterdam is ook een zeer bijzonder project. Samen met de buitenlandse architect Rob Krier hebben we tussen 2005 en 2011 360 woningen ontwikkeld op overzichtelijke locatie Dubbele ondergrondse parkeergarage, daarboven bedrijfsruimte, daarboven een school en daarboven woningen. Dit project heeft de Urban Land Institute (ULI) Award gewonnen, een Europese prijs voor prestigieuze en innovatieve projectontwikkeling. Het is een paradepaardje van LATEI, ik rij er nog steeds langs als ik in de buurt ben. Dichter bij huis, in Vathorst, zijn we trots op de Foortse Torens die we samen met Heijmans hebben ontwikkeld. Ruim 400 woningen, waarvan een groot aantal voor de sociale verhuur. Ook de Melange in Kruiskamp is bijzonder. We zijn daar een jaar of vijftien geleden begonnen met Portaal en de Alliantie. Er waren diverse sociale problematieken. We hebben een stedelijk plan gemaakt gericht op meer sociale cohesie. Ook is er een retentievijver gekomen voor de afwatering voor de hele wijk. Het was een hele verandering voor de bewoners, maar uiteindelijk hebben we de bestemmingsplanprocedure doorlopen met nul bezwaren. Je hoort tijdens gesprekken wat problemen zijn, je filtert ze en lost ze op. Dat is ontwerpen van betrokkenheid.’
Wat is daarbij belangrijk?
‘Perspectief bieden. Ontwikkelen is mensenwerk, zeker als je ingrepen moet doen in een buurtje dat al decennia bestaat. Daarbij kom je soms aan huizen van huidige bewoners. Een dak boven je hoofd is een primaire levensbehoefte. Dus als ontwikkelaar heb je een hoge mate van maatschappelijke verantwoordelijkheid. Daar moet je zorgvuldig mee omgaan. Begrip tonen, het gesprek aangaan en zorgen dat er een nieuw perspectief komt waarin mensen wederom als bewoner een rol kunnen krijgen. Dat is de kracht van ontwikkeling.’
En wat is de kracht van LATEI?
‘Naast perspectief bieden kunnen we goed luisteren, zijn we transparant, slagvaardig en betrouwbaar. Vertrouwen is het allerbelangrijkste, bij bewoners en stakeholders. Vertrouwen opbouwen kost een hele tijd, vertrouwen afbreken kan in een dag gebeurd zijn. Wij gaan niet voor de korte maar de lange termijn. Dat geldt voor al onze samenwerkingen.. We zijn ingetogen, doen waarvoor we staan. We zijn een relatief kleine speler in de markt met veel strategische samenwerkingen met collega-ontwikkelaars en bouwbedrijven uit de regio. Zo bundelen we kennis en kunde en vergroten we onze slagkracht. Samen kom je verder dan alleen. Die samenwerkingen gaan we de komende jaren intensiveren.’
Met welke uitdagingen van morgen zijn jullie vandaag volop bezig?
‘Je kunt je ogen niet sluiten voor actuele ontwikkelingen als de opwarming van de aarde, hittestress, de stijgende zeespiegel, extremere weersomstandigheden. Onze uitgangspunten veranderen. Woningen moeten meer gekoeld worden, de productie van materialen moet een lage CO2-uitstoot hebben en alles moet circulair zijn. Wij moeten op andere manier met ons vak omgaan en dat doen we dan ook. Mooi voorbeeld is dat we lid zijn van KAN, een platform voor klimaataddaptief bouwen, mét de natuur. We hebben een nieuw koersplan opgesteld voor de jaren 2022 – 2026. Daarin zijn klimaatadaptie, circulariteit en natuur-inclusief belangrijke speerpunten. Het vraagt wat van de wendbaarheid van ons bedrijf. We moeten flexibel zijn en kijken waar we een stap extra voorwaarts kunnen zetten. Uit die comfortzone en zeggen: dat gaan we gewoon doen. De overheid heeft als ambitie om in 2050 CO2-neutraal te zijn, maar misschien is dat wel te laat. We kunnen de wereld niet verbeteren, maar wel hier in Nederland beginnen om een aanzet te geven.’
Hoe kijk jij naar de huidige woningmarkt?
‘We maken ons zorgen om de betaalbaarheid van koopwoningen. Wat doen we met gezinnen die zijn aangewezen op huizen in de prijsklasse tussen 2,5 en 4 ton? Wij willen ook deze doelgroep een woning aan kunnen beiden. Nog belangrijker is dat deze woning beschikbaar blijft voor deze doelgroep. Met een terugkooprecht zorgen wij ervoor dat we de woning opnieuw, betaalbaar, in de markt kunnen zetten.
Hoe gaat LATEI al die uitdagingen tegemoet?
‘Met in plaats van voor de klant werken breiden we uit. We investeren in kennisontwikkeling in de eigen organisatie. De uitdagingen bestrijken zo’n groot spectrum, dat iedereen een onderdeel pakt en op dat gebied kennispartner is. Hebben we de kennis niet voldoende in huis, dan hebben we onze samenwerkingspartners en adviseurs om op terug te vallen. Verder blijven we de politieke discussies volgen en hebben we een aanjagende rol om tempo te maken. We helpen gemeenten het participatietraject vorm te geven. LATEI participeert, noemen we dat. Investeren in draagvlak creëren aan de voorkant, ook met gemeenteraden. Het politieke veld vind ik een probleem in Nederland. De versnippering verlamt de slagkracht van de ambtelijke organisatie. Terwijl er een gigantische opgave ligt. Gelukkig komt er nu een minister Wonen. Een ding is zeker: voor ons is er de komende jaren veel werk.’
Tussendoor vieren jullie ook nog 30 jaar LATEI. Op welke manier?
‘Samen met partners gaan we een blik op de toekomst werpen. Ontwikkelingen gaan sneller dan we denken. Kunnen we daar samen op anticiperen? Zijn we in staat om de stip op de horizon te zetten? Hoe wonen we in 2052? En hoe kunnen we met elkaar invulling geven aan die opgave? We hebben bergbeklimmer Wilco Dekker gevraagd om te komen spreken op ons evenement. Hij heeft de Mount Everest beklommen. Wat voor hem schier onmogelijk leek, heeft hij toch bewerkstelligd. Daarin zien we een mooie parallel. Kunnen wij, met het oog op al die actuele uitdagingen, samen met onze partners ook het schier onmogelijke realiseren?’